成田市で築古住宅を売る前にホームインスペクションは必要？

ホームインスペクションは、住宅の状態を専門家が調べることを広く指す言葉です。

一方、宅地建物取引業法に定められた「建物状況調査」は、国土交通省の登録を受けた講習機関による既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、所定の調査方法基準に従って行う調査です。

一般的な住宅点検と、法律上の建物状況調査は、必ずしも同じものではありません。

誰が調査するの？

宅建業法上の建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者が実施します。

依頼前には、建築士資格、講習修了状況、調査対象となる住宅への対応可否を確認しましょう。

また、売買を仲介する不動産会社と調査実施者の関係についても、調査の客観性が確保されるか確認することが大切です。

調査で分かること・分からないこと

建物状況調査は、調査時点において確認できる劣化事象や不具合の兆候を把握するためのものです。

調査結果に問題が記載されていなかったとしても、住宅に欠陥が存在しないことを保証するものではありません。

また、耐震性能の詳細な評価、建築基準法への適合判定、シロアリ被害の専門調査、設備機器の性能確認などは、標準的な建物状況調査とは別の調査が必要になる場合があります。

特に築古住宅では、調査の名称だけで判断せず、何をどこまで確認するのかを事前に把握しましょう。

建物状況調査は「住宅の安全を保証する証明書」ではなく、調査時点で確認できた建物の状態を整理するための制度です。

調査結果は買主にどう伝える？宅建業法上の説明事項

建物状況調査を実施した場合は、報告書を受け取るだけでなく、売買手続きの中で適切に活用することが重要です。

宅建業法では何が定められている？

中古住宅の売買を仲介する宅地建物取引業者には、建物状況調査に関して主に次の対応が求められます。

1．媒介契約時

建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を、媒介契約書面に記載します。

2．重要事項説明時

法令で定められた対象期間内の建物状況調査が実施されている場合には、その結果の概要などを買主へ説明します。

3．売買契約成立時

建物の構造耐力上主要な部分などの状況について、売主・買主双方が確認した事項を書面に記載します。

なお、2024年4月1日から、一定の共同住宅等について重要事項説明の対象となる調査結果の期間が見直されました。一般的な木造戸建住宅では、原則として調査実施から1年を経過していない結果が対象となります。

調査結果を伝える際の注意点

報告書に劣化事象が記載されている場合は、その内容を正確に説明することが重要です。

また、調査できなかった場所や、調査後に新たに判明した不具合についても、適切に情報共有する必要があります。

建物状況調査を実施したからといって、売主の契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。

よくある質問

Q．ホームインスペクションは売主の義務ですか？

売主に一律の実施義務はありません。実施の必要性は住宅の状況や取引条件によって判断します。

Q．調査で問題が見つかったら売れなくなりますか？

必ずしもそうではありません。確認された内容を踏まえて、買主への説明や売買条件を検討します。

Q．調査結果に問題がなければ安心ですか？

調査範囲内で劣化事象が確認されなかったという意味であり、建物全体に不具合がないことの保証ではありません。

Q．売却後のトラブルを完全に防げますか？

完全に防ぐことはできません。ただし、建物の状態について売主と買主が情報を共有するための資料として役立ちます。