成田市の借地権付き住宅は売却できる？地主への確認事項と手続き

借地権付き住宅とは？土地の所有権がなくても売却できる理由

借地権付き住宅とは、他人が所有する土地を借り、その土地の上に建物を所有している住宅を指します。

土地と建物の両方を所有している住宅とは異なり、売却では建物の所有権だけでなく、土地を利用する権利をどのように買主へ引き継ぐかが重要になります。

借地権には、主に土地賃借権と地上権があります。土地賃借権の譲渡には原則として地主の承諾が必要ですが、地上権は契約に特段の制限がなければ譲渡できるのが基本です。

普通借地権

借地借家法に基づく普通借地権は、契約の更新が予定される借地権です。現行法で新たに設定する場合、最初の存続期間は原則30年以上とされます。

ただし、契約期間が満了すれば必ず無条件で更新されるという意味ではありません。更新や終了の扱いは法律と契約内容によって判断します。

定期借地権

一般定期借地権は、存続期間を50年以上とし、所定の方式で更新などを行わない特約を設ける制度です。

売却時には契約の残存期間が特に重要になります。購入後に何年間土地を利用できるか、期間満了時に建物の解体や土地の返還が必要かなどを確認します。

旧借地法に基づく借地権

1992年8月1日の借地借家法施行前に設定された借地権には、旧借地法が関係する場合があります。

古くから続く借地契約では、契約書が見つからなかったり、更新内容が口頭で取り決められていたりすることも考えられます。

このような場合は、地代の支払記録、過去の更新書類、登記事項証明書などを確認し、契約関係を整理することが大切です。

借地権付き住宅は、建物の状態だけでなく、土地を利用できる期間や権利の内容が売却条件に影響します。

借地権付き住宅の売却手続き｜相談から引き渡しまで

STEP 1｜契約書と権利関係を確認する

借地契約書、更新書類、地代の支払記録、土地・建物の登記事項証明書などを整理します。

建物の所有者と借地契約の名義人が異なる場合や、相続後に名義が整理されていない場合は、権利関係を確認します。

STEP 2｜不動産会社へ査定を依頼する

建物の状態だけでなく、借地契約の内容を踏まえて査定します。

地主との交渉状況、承諾料の見込み、買主に引き継ぐ条件なども相談しましょう。

STEP 3｜地主と譲渡条件を協議する

承諾の要否、承諾料、必要書類、手続きの順序などを確認します。

契約条件が複雑な場合は、弁護士などの専門家と連携して進めることが重要です。

STEP 4｜買主と売買条件を調整する

売却価格、引き渡し時期、地主の承諾取得を含む契約条件などを整理します。

地主の承諾が必要な取引では、承諾が得られない場合の契約の扱いも明確にしておきましょう。

STEP 5｜必要な手続きを経て引き渡す

必要な承諾や契約上の手続きを完了し、代金決済、建物の所有権移転登記、借地権の承継に関する手続きを進めます。

登記や契約書類については、司法書士などの専門家と確認しましょう。

よくある質問

Q．地主の承諾がなくても売却できますか？

土地賃借権の譲渡には原則として地主の承諾が必要です。一定の条件では裁判所による代諾許可制度がありますが、個別の判断が必要です。

Q．借地契約書が見つからなくても査定できますか？

査定の相談は可能です。ただし、契約条件を確定するため、過去の書類や支払記録などの追加確認が必要になる場合があります。

Q．承諾料は売主と買主のどちらが負担しますか？

契約書や当事者間の合意によって確認する事項です。一律に決めつけず、売買契約前に負担者と支払条件を整理しましょう。

Q．地主が土地も一緒に売ってくれる場合は？

地主と借地人がそれぞれの権利を売却する方法も考えられます。ただし、双方の合意が必要であり、売却価格や契約条件の調整が欠かせません。