「成田市の自宅を売りたいけれど、住宅ローンがまだ残っている」「査定価格がローン残高より低かった」「売却してもローンを完済できない場合はどうすればいい？」
このようなお悩みはありませんか？
住宅ローンの残高が不動産の売却価格を上回る状態を、一般に「オーバーローン」といいます。
例えば、住宅ローン残高が2,500万円、売却価格が2,300万円の場合、売却代金だけでは200万円不足します。さらに、仲介手数料や登記関係費用などが必要になる場合もあります。
しかし、オーバーローンだからといって、必ず家を売却できないわけではありません。
不足額を自己資金で補える場合や、金融機関と返済・抵当権抹消の条件を調整できる場合など、状況に応じて検討できる方法があります。
この記事では、成田市で住宅ローン返済中の家を売却したい方に向けて、不足額の計算方法、通常売却を進める条件、住み替え時の注意点、金融機関への相談方法を解説します。
売却を決める前に、まずは住宅ローン残高・売却見込額・自己資金の3つを整理しましょう。
住宅ローンが残っている家の売却では、査定額だけでなく、実際に返済する金額と売却費用を
確認することが重要です。
成田市でオーバーローンの家を
売る前に確認したい6項目
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① 住宅ローンの残高： 金融機関の返済予定表や残高証明書で借入残高を確認します。売却予定日時点の一括返済額は、別途金融機関に確認しましょう。
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② 不動産の売却見込額： 成田市周辺の取引事例や物件の状態を踏まえ、不動産会社に査定を依頼します。
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③ 売却にかかる諸費用： 仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、印紙税などを見積もります。
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④ 用意できる自己資金： 預貯金などから不足額を補えるか、生活費や今後の支出も考えて確認します。
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⑤ 抵当権抹消の条件： 売却時にローンを完済できるか、金融機関に必要な手続きを確認します。
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⑥ 売却後の住まいと資金計画： 住み替え先、引っ越し費用、次の住宅ローンの返済負担を整理します。
住宅ローンの返済を続けられている場合は、売却を急いで決める前に、現在の資金状況を確認する時間を確保できることもあります。
査定額だけで売却の可否を判断せず、完済額・諸費用・自己資金をまとめて確認しましょう。
オーバーローンでも売却できる？
押さえたい3つの基本
押さえたい3つの基本
査定額と残債、売却にかかる費用を整理して、必要な資金を具体的に把握しましょう。
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Point 01
ローン残高と売却価格を比較する
オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却価格を上回る状態です。
ただし、査定価格は実際の成約価格を保証するものではありません。売却価格が変わる可能性も考慮しましょう。
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Point 02
不足額には諸費用も含める
住宅ローン残高と売却価格の差だけでなく、仲介手数料や登記関係費用なども確認します。
売却代金がローン残高を上回っていても、諸費用を含めると自己資金が必要になる場合があります。
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Point 03
抵当権を抹消できるかが重要
住宅ローンを利用している住宅には、一般に金融機関の抵当権が設定されています。
通常の売却では、買主への引き渡しにあわせて抵当権を抹消できるよう、金融機関や司法書士と手続きを調整します。オーバーローンかどうかだけでなく、売却時に必要な資金を用意し、抵当権を抹消できるかが重要です。
売却代金と住宅ローン残高の差額を
計算してみましょう
オーバーローンの家を売却する際は、住宅ローン残高と売却見込額を比較するだけでなく、諸費用を含めて不足額を計算することが重要です。
不足額を確認する計算式
必要な自己資金の目安＝住宅ローンの一括返済額＋売却諸費用－売却価格
計算結果がプラスの場合、その金額を別途用意する必要がある可能性があります。
具体例｜住宅ローン残高2,500万円の住宅
| 項目 | 想定金額 |
|---|---|
| 住宅ローン一括返済額 | 2,500万円 |
| 売却価格 | 2,300万円 |
| ローン返済の不足額 | 200万円 |
| 仲介手数料（税込） | 82万5,000円 |
| 抵当権抹消などの費用（仮定） | 3万円 |
| その他の売却費用（仮定） | 5万円 |
| 必要な自己資金の目安 | 290万5,000円 |
※仲介手数料は通常の報酬上限による計算例です。その他の費用は説明用の仮定であり、実際の見積額ではありません。引っ越し費用、税金、繰上返済手数料などが別途必要になる場合があります。
このケースでは、売却価格とローン残高の差は200万円ですが、諸費用を含めると約290万円の資金が必要になる計算です。
売却価格によって不足額はどう変わる？
住宅ローン一括返済額2,500万円、仲介手数料は通常の上限、その他費用8万円と仮定した場合の比較です。
| 売却価格 | 必要な自己資金の目安 |
|---|---|
| 2,100万円 | 477万9,000円 |
| 2,200万円 | 384万6,000円 |
| 2,300万円 | 290万5,000円 |
| 2,400万円 | 197万2,000円 |
| 2,500万円 | 103万9,000円 |
売却価格が100万円変わると、不足額も大きく変動します。
なお、査定価格は成約価格ではありません。売却価格を高く見積もりすぎず、複数の価格を想定して資金計画を立てましょう。
最初に確認すべきなのは「いくらで売れそうか」だけでなく、「売却後にいくら不足するか」です。
オーバーローンでも
通常売却できる？3つの選択肢
住宅ローン残高が売却価格を上回る場合でも、返済状況や自己資金によっては通常売却を進められる可能性があります。
選択肢1｜自己資金で不足額を補って売却する
不足額を預貯金などで用意できる場合、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する方法が考えられます。
例えば、売却に必要な不足額が290万円で、自己資金からその金額を準備できる場合です。
ただし、貯蓄の大部分を使うと、売却後の生活費や引っ越し費用などに影響する可能性があります。
生活予備費を確保できるかも確認しましょう。
選択肢2｜住み替えローンを金融機関に相談する
新しい住宅への住み替えを予定している場合、現在の住宅ローンの不足額を新居の購入資金とあわせて借り入れる商品を扱う金融機関もあります。
ただし、住み替えローンには審査があり、誰でも利用できるわけではありません。
借入額が増えると毎月の返済負担も大きくなる可能性があります。
新居の購入価格、売却時期、収入、既存の借入れなどを整理し、金融機関へ確認しましょう。
選択肢3｜売却時期を見直して返済を続ける
現在の返済に無理がなく、すぐに売却する必要がない場合は、住宅ローンの返済を続けながら売却時期を検討する方法もあります。
返済によって借入残高が減る可能性はありますが、不動産価格が下がったり、建物の維持管理費が増えたりすることもあります。
将来の売却価格が上昇する保証はありません。
自己資金・住み替えローン・売却時期の見直しを比較し、無理のない方法を選びましょう。
住宅ローンが残る家を売却するときの金融機関への確認事項
オーバーローンの売却では、不動産会社への査定依頼と並行して、住宅ローンを借りている金融機関に確認することが重要です。
金融機関に確認したい7項目
① 一括返済額： 売却予定日時点で住宅ローンを完済するために必要な金額。
② 繰上返済手数料： 一括返済に伴う手数料の有無と金額。
③ 完済手続きの申込期限： 売却代金の決済日までに必要な手続きと日数。
④ 抵当権抹消書類： 完済後に交付される書類と受取方法。
⑤ 不足額がある場合の対応： 自己資金で補う場合の送金方法や必要な手続き。
⑥ 住み替えローンの取扱い： 利用可能な商品、審査条件、売却と購入のタイミング。
⑦ 完済できない場合の相談先： 返済条件や担保解除について相談できる窓口。
抵当権抹消はなぜ必要？
住宅ローンを借りる際には、金融機関が土地や建物に抵当権を設定することが一般的です。
通常の不動産売却では、買主に抵当権の負担を残さないよう、決済・引き渡しに合わせて住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きを進めます。
ただし、ローンを完済しても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。
金融機関から必要書類を受け取り、司法書士などと登記手続きを調整します。
売買契約前に確認しておきたいこと
自己資金が不足している場合や、金融機関の手続きが間に合わない場合、予定どおりに引き渡しができないおそれがあります。
買主との契約内容や決済日を決める前に、完済と抵当権抹消の見通しを確認しておきましょう。
金融機関には「自宅の売却を検討しているため、完済額と抵当権抹消の手続きを確認したい」と伝えると相談を始めやすくなります。
不足額を自己資金で補えない
場合は？任意売却との違い
不足額を自己資金で補えない場合は？任意売却との違い
住宅ローンの不足額を自己資金で用意できない場合、通常売却を進めることが難しくなることがあります。
そのような場合には、まず金融機関へ現在の返済状況と売却希望を伝え、どのような対応が可能か確認しましょう。
通常売却と任意売却は何が違う？
通常売却では、原則として売却代金と自己資金などによって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡します。
一方、任意売却は、住宅ローンの返済継続が困難になった場合などに、金融機関をはじめとする債権者の同意を得て、不動産を売却する方法です。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できなくても、一定の条件で抵当権抹消に応じてもらえる場合があります。
ただし、任意売却が必ず認められるわけではありません。
また、売却後に残った住宅ローンの返済義務が自動的になくなるわけでもありません。
返済を滞納する前に相談することが大切
オーバーローンだからといって、任意売却を目的に住宅ローンの返済を止めるべきではありません。
現在の返済を続けられている場合は、自己資金の確保、住み替え計画、売却時期の見直しなどを先に検討できます。
返済自体が難しくなっている場合には、金融機関へ早めに相談し、返済条件の見直しや任意売却などについて確認しましょう。
債務整理や法的な判断が必要な場合は、弁護士などの専門家への相談も検討してください。
今回の記事では、返済滞納後の任意売却ではなく、通常売却を考え始めた段階で不足額を把握し、適切な相談につなげることを重視しています。
成田市でオーバーローンの家を売却するまでの
5ステップ
STEP 1｜住宅ローンの残高を確認する
返済予定表や金融機関の案内を確認し、売却予定日時点の一括返済額を調べます。
STEP 2｜不動産会社へ査定を依頼する
成田市内の立地、築年数、建物の状態、周辺の取引状況などを踏まえ、売却見込額を確認します。
STEP 3｜不足額を計算する
住宅ローンの一括返済額に売却諸費用を加え、売却見込額を差し引きます。売却価格が下がった場合も試算しましょう。
STEP 4｜金融機関に相談する
自己資金で不足額を補う方法や、住み替えローンの可能性、一括返済と抵当権抹消の手続きを確認します。
STEP 5｜資金計画が整ってから売却条件を決める
金融機関や司法書士と必要な手続きを調整し、売買契約、決済、引き渡しに向けて準備します。
よくある質問
Q．住宅ローンが残っていても査定できますか？
はい。住宅ローンの返済中でも査定を依頼できます。査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。
Q．住宅ローン残高がわからなくても相談できますか？
相談は可能です。正確な不足額の計算には、金融機関から一括返済額を確認する必要があります。
Q．自己資金が少なくても売却できますか？
不足額や金融機関の条件によって異なります。自己資金で補えるか、住み替えローンなどの選択肢があるかを確認しましょう。
Q．売却価格がローン残高を上回れば安心ですか？
必ずしもそうではありません。仲介手数料や登記関係費用などを含めると、不足額が発生する場合があります。
Q．オーバーローンなら任意売却しかありませんか？
いいえ。自己資金で不足額を補う通常売却や、住み替えローン、売却時期の見直しなどを検討できる場合があります。
成田市で住宅ローンが残る家の売却は、
まず無料査定・相談から
成田市で住宅ローンが残る家の売却は、まず無料査定・相談から
「住宅ローンの残高が多く、売却できるか不安」
「自宅の査定額とローン残高を比較したい」
「不足額がある場合、自己資金をいくら用意すればよいか知りたい」
このようなお悩みがある方は、株式会社LifeStory｜成田不動産へご相談ください。
成田市を中心に、富里市・八街市・印西市・佐倉市などの不動産査定・売却相談を承っています。
住宅ローンが残っている場合でも、売却見込額と残債、必要な諸費用を整理することで、今後の選択肢を検討しやすくなります。
当社では、物件の状態や周辺の取引状況を踏まえた査定と、売却方法のご相談を承っています。
住宅ローンの完済条件や抵当権抹消の可否については、金融機関・司法書士への確認が必要です。
オーバーローンだからといって、売却を諦める必要はありません。まずは現在の住宅の価格と、不足額の目安を確認してみませんか？
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