相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した住宅ならすべて対象になる制度ではありません。

国税庁の2026年4月1日現在の案内では、主に次の条件が定められています。

1．1981年5月31日以前に建築された家屋であること

原則として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象です。

建物の登記事項証明書などで建築時期を確認しましょう。建築年が古いというだけでは、ほかの要件まで満たすことにはなりません。

2．亡くなった方が一人で居住していたこと

原則として、相続開始直前に被相続人が居住しており、ほかに居住者がいなかったことが条件です。

ただし、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合には、一定の要件を満たせば対象となることがあります。

入所前の居住状況、入所後の家屋の使用状況などを確認しましょう。

3．相続後に賃貸・事業・居住に使用していないこと

相続後、売却までに家屋や敷地を事業用、貸付用、居住用として使用していると、特例の対象外となる場合があります。

空き家を一時的に貸した場合や、親族が住み始めた場合などは注意が必要です。

4．相続開始から一定期間内に売却すること

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

さらに、現行制度の対象となる譲渡期間は、2016年4月1日から2027年12月31日までです。

つまり、相続日から計算した期限と、制度自体の適用期間の両方を確認する必要があります。

5．売却代金が1億円以下であること

対象となる不動産の譲渡対価が1億円以下であることも条件です。

複数の相続人が分けて売却した場合や、対象不動産の一部を別々に売却した場合には、一定期間内の売却代金を合算して判定することがあります。

6．ほかの特例や売却相手にも注意

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など、併用できない税制上の特例があります。

また、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外となります。

条件を一つだけ満たしていても、特例が利用できるとは限りません。相続日・建築時期・利用状況・売却条件をまとめて確認しましょう。

ケース1｜父が亡くなって2年。実家は空き家のまま

まず相続日と建築時期を確認します。

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限に注意し、売却方法を検討しましょう。

ケース2｜母が老人ホームに入所してから亡くなった

入所前の居住状況、要介護認定等、入所後の実家の使用状況を確認します。

一定の要件を満たせば対象となる可能性がありますが、通常の居住ケースとは確認資料が異なります。

ケース3｜兄弟3人で相続し、売却する予定

対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、2024年以後の譲渡では控除上限が1人当たり2,000万円となることがあります。

取得者と譲渡所得をそれぞれ確認しましょう。

ケース4｜古い実家を現状のまま売りたい

売却後に買主が耐震改修や取壊しを行う方法も検討できます。

ただし、翌年2月15日までの工事完了など、条件があります。契約前に税理士へ相談しましょう。

相談先の使い分け

税理士・税務署： 特例の適用可否、譲渡所得の計算、確定申告。

成田市の担当窓口： 被相続人居住用家屋等確認書の申請方法。

司法書士： 相続登記、所有権移転登記など。

不動産会社： 現状査定、耐震改修や解体を含む売却方法、売却時期の検討。

税制の確認と不動産売却の準備を並行して進めることが重要です。